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Agevolazioni prima casa under 36 applicabili fino al 31 dicembre 2023 #adessonewsitalia

L’Agenzia delle Entrate ha aggiornato la Guida all’acquisto della casa con le novità della legge di bilancio 2023 in tema di agevolazioni prima casa under 36.
La Guida, rivolta agli acquirenti persone fisiche, si sofferma sui profili fiscali dell’operazione di acquisto dell’abitazione, sia ove l’acquisto avvenga tra privati, sia ove avvenga tra privati e impresa.

Dopo un suggerimento sull’utilità di effettuare una verifica sui dati catastali e ipotecari prima dell’acquisto, l’Agenzia si sofferma sul contratto preliminare.
In particolare, viene ricordato che il contratto preliminare di compravendita immobiliare è soggetto a obbligo di registrazione entro 30 giorni (anche ove non redatto in forma pubblica) e comporta l’obbligo di versare l’imposta di registro fissa di 200 euro (indipendentemente dal prezzo della compravendita), nonché l’imposta di bollo nella misura di 16 euro ogni 4 facciate (o 100 righe) per le scritture private, ovvero l’imposta di bollo di 155 euro se il compromesso è redatto per per atto pubblico o per scrittura privata autenticata.

Se, però, il preliminare prevede il pagamento di altre somme, sono dovute: l’imposta di registro proporzionale dello 0,50% sulla caparra confirmatoria; l’imposta di registro del 3% sugli acconti non soggetti ad IVA.
Quanto corrisposto sul preliminare è imputato all’imposta dovuta per la registrazione del contratto definitivo, sicché, ove l’imposta corrisposta al preliminare su caparre o acconti superi l’imposta dovuta al definitivo, il contribuente ha diritto al rimborso, da richiedere entro 3 anni dalla registrazione, all’ufficio che ha eseguito la registrazione medesima.

Tanto premesso, l’Agenzia passa a descrivere le imposte dovute sull’atto di acquisto.
Per quanto concerne gli atti tra privati, l’imposta di registro, in assenza di agevolazioni è dovuta nella misura del 9% (con il minimo di 1.000 euro) e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna, a norma dell’art. 10 comma 3 del DLgs. 23/2011, mentre l’atto va esente dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.

Per quanto concerne, invece, le agevolazioni, l’Agenzia si sofferma dapprima sui benefici prima casa “ordinari”, che consentono l’applicazione dell’imposta di registro del 2% (invece di quella del 9%) con il minimo di 1.000 euro, sull’acquisto dell’abitazione (escluse quelle di categoria catastale A/1, A/8 o A/9), ove l’acquirente sia in possesso delle condizioni individuate dalla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86.
Infine, l’Agenzia si sofferma sulla possibilità di applicare ancora per un ulteriore anno le agevolazioni prima casa under 36, grazie alla proroga del termine finale al 31 dicembre 2023, contenuta nella legge di bilancio 2023 (art. 1 comma 74 lett. c della L. 197/2022).

Le agevolazioni “under 36” consentono un vantaggio ancora maggiore rispetto alle agevolazioni “prima casa” ordinarie, comportando l’esenzione dell’atto di acquisto dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale (e, in caso di vendita imponibile ad IVA, attribuendo un credito d’imposta pari all’IVA pagata).
Per poter ottenere questo trattamento agevolato, è necessario che l’acquirente, oltre a possedere tutte le condizioni di prima casa “ordinarie” non abbia ancora compiuto 36 anni nell’anno in cui l’atto è stipulato e abbia un ISEE non superiore a 40.000 euro annui.

Con riferimento al limite di età, la guida precisa che, ove gli acquirenti siano due e uno solo di essi soddisfi il requisito anagrafico per l’accesso al beneficio, quest’ultimo applicherà il regime agevolativo “under 36” (esenzione da imposte di registro e ipocatastali ed eventuale credito d’imposta IVA ove l’atto sia imponibile al tributo) sulla sua quota di acquisto; mentre sulla quota dell’altro acquirente si applicherà l’imposta di registro al 2% o al 9% a seconda della presenza o meno delle condizioni agevolative di prima casa ordinarie.

Inoltre, l’Agenzia esamina il caso del soggetto che compie 36 anni a marzo 2023: questi, spiega l’Agenzia, avrebbe potuto godere del beneficio se avesse stipulato l’atto entro il 31 dicembre 2022, ma non potrà più usufruirne per atti stipulati nel 2023, posto che in tale anno, egli compie 36 anni.

Per quanto concerne il requisito reddituale, invece, l’Agenzia rammenta che:
– per gli atti stipulati nel 2022, l’ISEE è riferito ai redditi e al patrimonio del 2020, mentre per gli atti stipulati nel 2023, l’ISEE di riferimento è quello 2021;
– per “nucleo familiare”, ai fini ISEE, ai sensi dell’art. 3 del DPCM n. 159/2013, si considerano i componenti la famiglia anagrafica alla data di presentazione della DSU, fatte salve le eccezioni stabilite dalla citata norma.

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